Es wird eng im Zürcher Hotelmarkt

Credit Suisse Real Estate Economics hat heute eine interessante Analyse veröffentlicht. Ausgangspunkt dieser Analyse ist der (bereits seit einer Weile bekannte) Umstand, dass Ende Monat die deutsche Budget-Hotelkette Motel One in der historischen Zürcher Selnau-Post ihr zweites Hotel der Schweiz eröffnet. Speziell daran: Mit 400 Zimmern wird es das grösste Hotel der Limmatstadt sein.

Aus Sicht der «CS» ist das neue Motel One optimal auf die heutigen Bedürfnisse von Städtetouristen und Geschäftsreisenden zugeschnitten. Das moderate Preisniveau wird durch kleinere Zimmerflächen, eine minimalistische Einrichtung und die Abwesenheit eines Zimmerserviceangebots gewährleistet. Und: Es ist nicht das einzige grössere Hotelprojekt in der Stadt Zürich. Wie Martin Sturzenegger, der Direktor von Zürich Tourismus, bereits im Februar erklärte, erwartet die Stadt bis Ende 2019 rund 2300 neue Hotelzimmer, davon 680 allein 2017. 2018 könnten bis sieben neue Betriebe mit insgesamt rund 1000 Zimmern eröffnet werden. Dabei dürfte sich das neue Angebot primär in Agglomerationsgemeinden konzentrieren, insbesondere in der Nähe vom Flughafen (Kloten, Rümlang und Wallisellen). Für 2019 ist die Projektpipeline mit ca. 800 neuen Zimmern ebenfalls voll. Der Hauptteil dieser Produktion betrifft die Eröffnung zweier Hotels im neuen Geschäftszentrum «The Circle at Zürich Airport» (550 Zimmer).

Bekannt sind, nebst dem Motel One, etwa auch das bereits eröffnete zweite 25Hours Hotel der Stadt an der Langstrasse und ein noch zu bauendes City-Resort der Kette a-ja am Bahnhof Altstetten. Hier handelt es sich jeweils um Hotelketten, welche die angebotenen Leistungen und die Preise genau mit den Kundenbedürfnissen abstimmen. Die CS sieht dies als einen Schlüsselfaktor im Verdrängungsumfeld, in dem sich der Schweizer Hotelmarkt zurzeit befindet.

Flaches Nachfragewachstum in Städten wie Zürich

Seit 2010 wird eine flache Entwicklung der Anzahl Logiernächte auf dem Schweizer Hotelmarkt beobachtet. Zürich konnte 2016 zwar im Gegensatz zu manchen anderen Orten der Schweiz bei den Logiernächten leicht zulegen; von Quantensprüngen kann aber nicht die Rede sein. Die Eurokrise und der starke Franken sind zu grosse Hypotheken.

Die verschiedenen Teilmärkte des Zürcher Hotelmarkts schneiden zudem bei der Auslastung sehr unterschiedlich ab. Der Kreis 6, in dem sich mehrere Betriebe in der Nähe vom Hauptbahnhof befinden, weist gemäss 2016er-Daten mit ca. 86% die beste Auslastungsquote der Kernstadt auf. Der zentrale Kreis 1 und das Quartier Hardbrücke (Kreis 5) erreichen ebenfalls hohe Auslastungswerte von 70% beziehungsweise 76%. Hingegen liegt die Auslastungsquote im dezentraleren Kreis 7 auf deutlich tieferen 56%. Im Agglomerationsgürtel Zürichs weisen die Gebiete in Flughafennähe die beste Belegung auf. Der Auslastungsgrad in Kloten ist mit knapp 87% einer der höchsten schweizweit. Die Situation in anderen suburbanen Gemeinden wie Regensdorf (63%) oder Dübendorf (57%), die von strategischen Verkehrsknoten weiter entfernt sind, ist dagegen weniger positiv.

Sharing-Economy als etablierte Konkurrenz

Nicht zu vergessen ist in diesem Verdrängungswettbewerb auch die Rolle von C2C-Plattformen wie Airbnb. Im Raum Zürich konzentriert sich bisher der Hauptteil des Airbnb-Angebots auf die Kernstadt. In gewissen Quartieren kann die Summe der auf Airbnb ausgeschriebenen Unterkünfte bis 75% des gewöhnlichen Hotelangebots erreichen (Kreis 3). In den suburbanen Gemeinden bleibt die Präsenz von Airbnb zurzeit aber noch eher begrenzt.

Fazit: Die volle Projektpipeline sowie die steigende Konkurrenz aus der Sharing-Economy werden in den nächsten Jahren dafür sorgen, dass sich der in der Zürcher Hotellerie herrschende Verdrängungswettbewerb noch verschärfen wird. Wer auf der Strecke bleibt… wird sich zeigen.